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继“三价合一”后 东莞会调整房产交易个人所得税率吗?

2018-03-20 10:50:48 来源:

“原业主在1月10日就交了办证申请,但不动产证一直下不来,导致银行不批同贷书。”有市民在购房网友群吐槽道,现在的他因三价合一“躺枪”了。

“原业主之前做阴阳合同,原购房发票价是18万,评估价是30多万,如今卖总价80万,按三价合一的政策,我要交12-13万的税,如果想退房,不仅定金拿不回来,还可能要承担双倍违约金!”该市民分析,若是想减少税费就要多给首付,这样只能贷地税价70%的款,未来转手需买家承担高昂的首付;若是想少付首付就要多交税,按总价差额的20%缴纳高昂税费。

“现在很迷茫,实在不行就只能打官司了……”该市民表示。

其实,上述情况并不是孤例。目前,东莞各银行执行三价合一,基本都以同贷书发放日期为执行时点,那些已缴定金或首付又因客观原因未拿到同贷书的买家,则直接“躺枪”。是取消交易,还是静观其变?会不会因此惹上官司?

据东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎透露,最近,因“三价合一”引起的纠纷咨询正在他那集中爆发了。

“三价合一”带来的影响

之前,二手房成交有些人都会采用阴阳合同做高评估价,这样可做低首付多贷款,等到房产登记部门提交备案合同时,为了少交税费,又会尽量把成交价格写低。

继“三价合一”后 东莞会调整房产交易个人所得税率吗?

“三价合一”政策的出台正是为了打击阴阳合同现象,重新整顿二手房市场。“该项政策将二手房交易市场上存在的一些打政策擦边球的机会给封锁,对购买二手房的购房者来讲增加了成本,部分购房者或放慢购房的步伐,在一定程度上促进二手房市场降温。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲分析道。

“政策执行后,二手房市场成交量下滑较为明显,但因执行时间还不长,还处于前期政策调整适应期,故出现纠纷的情况并不多见。”东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华表示,目前基本都是买家与卖家协商补差额首期款或放弃购买。

然而,就长期来看,因三价合一引发的纠纷在所难免。“这个政策对二手房市场的冲击相当大,买家观望气氛浓厚,和业主违约的纠纷必然会增多。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐如是说道。

受“三价合一”影响的还有中介行业,大家都在期盼后续有相关政策出台以逃离这次的困境。

某镇街的小中介门店负责人告诉房掌柜,自从执行“三价合一”后,他们有好几批准备签单的客户现在都不敢签,很多员工至今还没签过单,怨声四起,有的人甚至开始计划转投新房市场。

“门店的运营费用高,没有签单的情况下只能勉强维持两三个月,下个月再不签单就要先关一家店了。”该中介门店负责人说道。

业内:呼吁调整税率

在“三价合一”下,直接影响购房成本的税率成了众多购房者及业内从业人员最关注的热点,调整税率的呼声此起彼伏。

谢淑华分析,就目前而言,东莞有两种个税征收标准:一种是无原购价,按评估总价的2%进行定额征收,另一种则是比较常见的差额20%计征。在当前政策形势下,大多按20%计算个税,确实在一定程度上增加了购房者购房成本。

“二手房交易个人所得税的征收办法的确有必要调整,毕竟过去几年楼价翻倍上涨,个人所得税按差额减去合理扣除部分征收20%,税费金额绝对值非常大,在东莞,这些费用都是买家出,这将大幅增加买家的首付,导致无力购房。”车德锐建议,东莞应按合同全额征收2%的个人所得税,但考虑到若现在调整政策,可能会刺激二手房楼价的上涨,应待楼市平稳后再适时调整税率。

“按总价的1%-2%交税比较适中。”合富研究院高级分析师李兴旺认为,如果是按常见的差额的20%交税,一些因较低价格买进的二手房在转让时会因高税费而受阻。

二手房市场或在下半年恢复交投

实际上,就算没有“三价合一”,现在的东莞二手房市场也并不好过。不动产证办证慢,很多购房者迟迟过不了户;银行房贷额度紧张,甚至个别银行早已对二手房暂停房贷业务……不过,对新房市场来说,这却是利好局面。

李兴旺分析道:“由于现在新房的交易成本和利率较低,贷款相对较快,二手房的交易困难会使很多人转向新房,促进新房的成交量上升。”

据房掌柜了解,现在已有一些开发商因二手房执行三价合一而越来越看好东莞的新房市场,并逐渐调整营销策略,更有甚者,有开发商的营销说辞改成了“二手房税费增加,买新房更划算。”而中介方面也透露,三价合一会导致他们更多偏向新房市场。

继“三价合一”后 东莞会调整房产交易个人所得税率吗?

不过,有不少业内人士都在传“东莞政府可能会对二手房税率进行重新调整,或出台相应的政策来维稳二手房市场”,他们认为配套政策出台的可能性很大,只是时间问题。

“今年二手房市场在上半年的成交会明显萎缩,政策消化后在下半年市场交投应该会逐步恢复。新房市场今年的成交量受政策收紧和银根收紧影响,预计也是有一定程度的萎缩。”车德锐分析,2018年,整个东莞楼市是价稳量缩的盘整行情。

网友观点:

杰:“买个百万不到的房,竟然产生15万的税费和中介费,其中所得税就11万……”

Z叔:“现在就盼着个税改成1%,现在是税费起码多好几万……能违约我也想毁,这么高的利率!”

大鱼:“除非能全款,不然不建议买二手房,太复杂,半年能办下来都算快的,中介条款很多不明朗。”

痕:“朋友买套二手房不到200万,唯一没满五,个税契税去了8-9万。”

猫咪:“以后合同都要加上这句话。以当前日期xxxxx政策所具法律效力为准,若以日期xxxx后政策,该合同无效,解释权归乙方所有。”

……

关于“三价合一”,网上的议论不断,该政策出发点是利于整顿二手房市场,但似乎还欠缺更详细的细则,对此,你是怎么看的呢?你又是否因“三价合一”困扰?欢迎留言“房掌柜东莞”公众号!

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房掌柜综合了市民常见的问题,专访了东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎,让专业人士为大家解答疑惑!

房掌柜:您怎么看待“三价合一”这项政策?

崎:个人认为,虽然有相关政策提到了“三价合一”,目前东莞基本各银行也在着手执行“三价合一”,但是“三价合一”并非一项“新政策”。

首先,作为买卖双方而言,买方就应当按照真实的房屋成交价格向银行申请相应比例的按揭贷款,而卖方也应当按照真实的房屋成交价格向税务部门申报缴纳相应的增值税以及个人所得税。

但由于银行、房管以及税务等部门系统的各自独立性,让大部分买卖双方在交易二手房屋时,能在银行贷款以及税费申报上钻空子。而执行“三价合一”,其实不过是恢复二手房屋买卖中正常的贷款及申报税费的合法行为,从而避免个别买卖方骗取高额银行贷款或者通过“阴阳合同”的方式低价申报税费。

其次,在公积金贷款中早已实施“三价合一”,买方到公积金管理中心申请公积金贷款时,也是需要提供已在房管部门签署的《房地产买卖合同》,并以该合同填写的成交价格申请相应比例的公积金贷款。

因此,总的来说,此次商业银行贷款执行“三价合一”本身而言就是为了规范整个二手房交易市场秩序。

房掌柜:按照目前的政策,税费增多导致购房门槛变高,想请教您,东莞的二手房个人所得税的相关法律和政策依据是怎么规定的?

苏崎:目前执行的政策依据主要是:

2011年9月1日起施行新的《个人所得税法》第三条第五项规定:“特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十”。

2013年2月26日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称《国五条》)第二条第(三)项规定,“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

房掌柜:已交5万定金,突发执行“三价合一”,买家申请取消交易、退回定金,是否属于违约?

苏崎:目前,大部分的二手房买卖合同中,都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用,因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。

但由于《合同法》中也有规定情势变更原则,个人认为,如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用,大幅度增加了买方的购房成本,导致买方购房已无法成为事实,经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的,人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

房掌柜:业主当初购房用了阴阳合同,发票价远低于市场价,如今交易执行三价合一,出现巨大税费差额,能否以此为理由协商业主承担一部分税费?

苏崎:如双方签署的买卖合同约定由买方承担因房屋转让产生的全部税费费用,则仍应由买方按照合同约定承担。

房掌柜:由于银行不放款导致不能过户,但买家早已支付了首付款、中介费,卖家也还需要继续还房贷、交物业费,双方损失该由谁负责?

苏崎:买卖双方基于房屋买卖合同法律关系而存在,买方因通过银行按揭贷款方式购买房屋,又单方面与银行又形成金融借贷法律关系。因此,即使银行的原因而导致不放款,但由于支付楼款是买方的基本义务,应当由买方承担因银行无法放贷产生的风险,而因此造成卖方的损失,也应当由买方承担。

房掌柜:买家早就交了定金,但因卖家不动产证一直没有出来,导致过不了户出不了同贷书,如今银行执行三价合一最终导致交易失败,这违约责任应当如何认定?

苏崎:如证据证明确实因卖方的自身原因导致延迟过户,而造成买方需承担高额的税费费用,应当由卖方承担相应的违约责任。

房掌柜:去年8月份签购房合同,10月份出同贷通知书,约定利率上浮8%,但贷款一直迟迟不放称额度紧张,今年3月银行透露要利率要上浮至15%才能快速放款。请问银行这种行为是否违法?

苏崎:如买方和银行签署的按揭贷款合同经双方签章并生效,则银行不得随意变更银行利率,如银行单方上浮银行利率的,则银行存在违约行为。

房掌柜:不动产证发证慢、银行额度紧张、三价合一执行,近期二手房市场风波不断,预计东莞会迎来一股二手房违约潮,对此,就您个人的经验分析,遇到这种民事纠纷,您可以给买卖双方怎样的购房建议呢?

苏崎:本身就二手房交易风险而言,政策的变化,以及交易时间过长,一直是造成二手房交易纠纷的主要原因,而降低二手房交易风险的纠纷,一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员,以及熟悉二手房交易流程的法律人士,代为梳理交易流程,并提供专业的意见;其次,就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。

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